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本站首席律师代理房产中介服务合同纠纷一中院开庭

作者:苗伟律师 来源:上海房产律师|上海房产法律 阅读次数:5527 发表日期: 2013-06-19 22:52:41

    代  理  词

    尊敬的审判长、审判员:

    上海创远律师事务所接受本案上诉人李某的委托,指派本律师担当上诉人的诉讼代理人,出庭参加诉讼。现就本案主要事实发表如下代理意见,请法庭给予考虑:

    一、原审法院认定事实不清

    本案中,原审原告的诉讼请求是:“判令被告向原告支付违约赔偿金计人民币30000元”。而原审判决内容为:“被告李某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业顾问有限公司违约金3万元”。

    显然,原审法院混淆了违约金与赔偿金的概念。在合同法理论中,违约金与赔偿金是不同的法律概念,应当明确原告的诉讼请求,确定原告诉请究竟是违约金还是赔偿金。

    二、判决违约金3万元金额无法律依据

    原审中,原被告签订的《房地产买卖居间协议》第六条明确约定,《房屋买卖合同》成立,即表明丙方居间成功,甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定的总房价款的1%支付丙方佣金;第七条约定,该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金,数额为本协议第二条所述总房价款的2%。

    可以看出居间成功,上诉人应当支付被上诉人的佣金为总房价款的1%,即1.5万元。而第七条约定的补偿金为总房价款的2%,即3万元。显然,原审法院以补偿金约定的数额判决为违约金的项目,是没有法律依据的。

    三、“违约金”约定数额过高,法院应当依法适当降低

    若一审法院认定事实正确,上诉人应当承担违约金的前提下,双方对违约金的金额无明确约定;应当以被上诉人因此而遭受到实际损失为标准,确定相应的违约金数额。而被上诉人在一审庭审过程中未提出自己有实际损失。故,应当驳回其诉讼请求。

    根据双方协议约定,交易成功上诉人支付1.5万元佣金;交易不成功上诉人支付3万元的居间服务补偿金。原审法院判决了合同总价款2倍数额的违约金,违法了合同法对于违约金应当与造成实际损失数额相当的规定。

    若一审法院认定事实有误,一审原告主张的是赔偿金,则被上诉人就应当提供相应证据证明其所受到损失的数额。否则,视为其没有经济损失,上诉人无需承担赔偿责任。

    四、涉案房屋暂不出卖不应认定为上诉人违约

    涉案房屋是否出卖是产权人的权利,随着市场与产权人实际情况的变化,产权人有权随时改变自己的想法,决定出卖还是暂不不出卖涉案房屋。

    双方签订的居间协议,支付佣金是附了产权人同意出卖愿意签订《房屋买卖合同》并使其成立这一条件的。产权人不同意出卖,支付佣金的条件就未成就,无支付佣金的义务。这一事实并未违反与被上诉人的约定。仅仅是是否出卖涉案房屋这一大前提合法的产生了变化。

    若讲上诉人违约,应当是涉案房屋继续出卖;上诉人违背协议约定与其他房产中介公司签订协议,因此,致使被上诉人受到实际损失才应当构成上诉人的违约。

    综上所述,本案中上诉人不存在违约行为。即使上诉人违约也应当以被上诉人有证据证明的实际损失的数额为标准,结合合同法及其司法解释的规定依法降低违约金数额。法庭依法认定在不超过被上诉人有证据证明实际损失的1.3倍的前提下确定违约金数额。故,恳请贵院依法驳回被上诉人的诉讼请求。

    

                                                 上诉人(代理人):苗伟 律师

    

                                                          2013 年 6月 18日

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