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共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权︱上海房产律师︱上海房产律师事务所︱上海房产律师网︱上海房产纠纷︱

作者:匿名 来源:互联网 阅读次数:1067 发表日期: 2013-05-01 22:07:58

    优先购买权是民法优先权的一种,指的是特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。同等条件是指交易的基本条件如价款、价款的支付方式等条件相同。优先购买权有多种,前述案例中涉及共有人的优先购买权和承租人的优先购买权。
        所谓共有人的优先购买权是指共有人转让自己所有的共有物的份额,其他共有人享有的优先购买的权利。而承租人的优先购买权是指出卖人出卖租赁房屋时,承租人对该房屋享有优先购买权。从概念可以看出,两种优先权所指向的对象是截然不同的,共有人的优先购买权指向的对象是所有权的份额,即转让人享有的所有权的比例,其性质为所有权,而承租人的优先购买权指向的对象是房屋这一实物。因此,两者之间不存在交叉和冲突。在前述案例中,王某转让所有权的份额,郝某作为共有人享有优先购买权,承租人李某没有优先于郝某的权利,但可以在郝某放弃行使优先购买权的情况下购买该房屋的所有权份额。
        从法律依据来分析,承租人主张的优先购买权是基于租赁权,而租赁权本质上是一种债权,虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力,如“买卖不破租赁”,但并不能从根本上改变其债权的性质。而共有人主张的优先购买权是基于共有权,共有权是一种物权。按照我国民法原理,当物权与债权同时并存时,物权的效力要优于债权。从这个角度,也可以得出共有人优先于承租人受让所有权份额的结论。
        共有人的优先购买权为共有权所包含,它是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系,设立承租人优先购买权的目的,也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此,即使承租人不享有优先购买权,其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权,其权利则难以获得其他规则的保护。

        从有利于产权关系的角度出发,共有人作为共有财产的所有权人,其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切,因此对房屋享有的权利和承担的义务比承租人更为广泛。根据权利与义务相对等的原则,共有人的优先购买权比
    相关链接
        《中华人民共和国合同法》第230条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
        《中华人民共和国民法通则》第78条按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
        《中华人民共和国物权法》第101条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

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