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动迁谈判的技巧︱上海房产律师︱上海房产律师事务所︱上海房产律师网︱上海房产纠纷︱

作者:匿名 来源:上海房产律师_上海房地产律师-上海房产 阅读次数:911 发表日期: 2013-04-30 18:40:42

    对于每一个被拆迁人来说都是一件大事,由于我国房屋安置补偿大多数是通过协商方式最终达成协议。拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。其间,要经历漫长的思考、选择、商谈的过程,谈判技巧事关利益得失,也涉及谈判效益。本文为笔者师根据多年拆迁经验围绕被拆迁人如何谈判展开讨论,希望给被拆迁人能带来最大的拆迁利益:

一、谈判的主要人员

谈判时要推荐一个或者几个谈吐文雅、条理清楚、脾气和蔼的长者、老者和学者或者专业律师,自己可以在一旁观察和记录他们与拆迁人的谈话。如果必须是自己亲自出面的话,一定要衣着整洁。

二、谈判的态度

  谈判时态度十分重要,谈判的语气也很关键。谈判时要语气平和、不卑不亢。拆迁人最不怕的就是被拆迁人发火,你如果与拆迁人动手厮打,那就正好中了他们的计策。他们可以用各种手段和政府工具来修理拆迁人,其实,谈判就是谈判,大家平等、公开的谈条件,不要生气,这对拆迁根本没有帮助。

三、谈判前的准备

  知道要拆迁后,一定要开始着手准备了。准备的东西包括:相关政策法规的查询和检索、拆迁法规的研读、有利和无利条件的判读。

  拆迁是政府的行为,拆迁法规就特别重要。要查询和检索最新的拆迁办法和相关条例,不排除拆迁人甚至有可能用过期的法规来哄骗被拆迁人。法规查到后,一定要仔细研究,尤其期中的法律文字必须搞懂。并从中找出对自己有利和无利的条款,记录在本子上,在谈判的时候能够使用。

四、拆迁谈判中的技巧

    1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选择一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。

    2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。

    3、抓住拆迁人心里谈判。拆迁人尤其是商业开发的拆迁,他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性问题上,还是愿意让步,所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样,松了弹不成曲子,紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆,一拖再拖,非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的,搞的双方都付出代价,何苦呢?

    4、抓住拆迁人弱点谈判。笔者多次采用此方法为被拆迁人实现了出乎意料的效果。拆迁人有时自己都不知错在何处,如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等,其惧怕一旦败诉,整个拆迁损失极大,于是,在你点出它破绽与弱点时,往往会使谈判利益增大。

    拆迁谈判不可能一次就解决了,每次谈判后,都要总结谈判中双方的言辞在什么地方对,什么地方拆迁人说的不合法。总之,拆迁谈判与其它谈判有许多共同点,但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼,不畏权势,不错过时机。追求利益最大化。

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