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购买拍卖房屋应当注意的问题︱上海房产律师︱上海房产律师事务所︱上海房产律师网︱上海房产纠纷︱

作者:匿名 来源:互联网 阅读次数:1032 发表日期: 2013-04-24 4:04:29

    购买拍卖的房产有哪些需要特别注意之处呢?

    留意抵押债权

        作为参与竞买的普通购房者,要想了解拟拍卖房产之上是否存在抵押债权,一般可向拍卖的组织者及房产所在地房地产登记机关进行了解,即了解有无办理抵押登记。

        对已办理抵押登记的房屋比较容易查询,而未办理抵押登记的则难以得知,但在法律上可视为竟买人善意不知情,其通过参与竟买取得该房产所有权并办理所有权登记属于物权法上的善意取得。

    核实房屋情况

        作为准备参与拍卖房竞买的购房人应当注意以下问题:

        一、首先要明确购买的目的,是为了居住、办公、商业用途,还是出于投资目的;

        二、在参与竟买交纳定金之前应当实地查看房屋的坐落、区位优势、装修等状况,还应审查是否具有相应的房地产权证书,并应了解该房地产之上是否存在抵押担保债权、有无被查封;

        三、应了解该房产是新房还是二手房,是否有人居住过,该房产是否属于 “凶宅”,是否存在未到期的租约等权利瑕疵;

        四、该房产是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。

        至于如何获得具体欠费情况,一般可从以下三个途径着手:

        一、看相关房产拍卖公告的情况,在公告中是否明确记载了相关欠费情况,还是要求买受人自行处理相关欠费事宜;

        二、看拍卖的委托人所披露的信息中是否包含有关欠费情况,对欠费的交纳人有无做出明确说明;

        三、可自行或委托律师等社会服务机构从业人员做尽职调查,主要是到房产所在物业服务公司了解相关物业管理费、水电煤气费、欠费情况,并可到相关有线电视收费单位了解欠费情况。

    要有风险意识

        拍卖作为买卖的一种形式,当然也有相应的风险,为最大限度地降低风险,避免产生不必要的纠纷,给自己造成经济损失,参与竞买人首先应有一个相对平和的心态,不能指望拍卖一定能提供价廉物美的房源。

        其次,应当做到知已知彼、心中有数,尽最大可能地了解拍卖房产的有关信息,尤其是该房产是否属于能够进入市场流通的完全商品房,也即已办理了房地产权登记取得房地产权证书,且该房产不存在查封,或虽存在查封但系实施查封的机构解除查封委托拍卖。

        同时,也应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托,有无相关委托人的书面授权委托。

        最后,还应遵循有关拍卖的法律规定,并应当按照拍卖规则,在竟得拍卖房产后及时签订成交确认书,在规定期限内办理相关产权转移登记手续和房屋移交手续,避免因自身原因造成违约,所交定金被没收并赔偿相关权利人的损失等情形。

    上海房产律师

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