超级搜索
栏  目  
类  别  
关键词  
 站内搜索   网络搜索
  
您现在的位置>>文章栏目>>正文
查看:[ 大字 中字 小字 ] [收藏本页

酒店租赁纠纷胜诉判决书四︱上海房地产律师︱上海房地产律师︱上海房产律师︱上海房产律师︱

作者:苗伟律师 来源:原创 阅读次数:1214 发表日期: 2015-05-18 16:26:23

    本院认为,金雅公司与家渔沪晓公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效。双方均同意解除合同,本院予以准许。关于合同8.2条理解,双方存在争议,因此就解除合同的责任,双方均认为对方违约导致合同解除。合同法第一百二十五条规定,“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”首先,对合同的理解不能拘泥于所使用的个别词句,应把合同条款和构成部分看成一个统一的整体,进行整体理解。合同8.2条第二句的开头“连续六十天没有补足租赁费”,未明确六十日的起算时间,但从文义及语法结构看,第一句话和第二句话前后紧密衔接共同组成一段,故将两句话理解为都有一个共同前提条件(即“乙方未按合同规定的时间支付租赁费,由甲方发出催款通知书,乙方收到甲方催款通知书后”)符合语法习惯。其次,本案租期长达十年,装修价值较大,为保持合同稳定,双方在合同约定承担违约责任时应具备较为严格的条件,现在支付逾期付款违约金尚且需要书面催告为前提,合同解除并支付解约违约金这一更重的责任,显然需要更加严格的条件才符合双方定立该合同条款的目的。综上,本院认为合同8.2条应当解释为甲方发出催款通知书后,乙方连续六十天没有补足租赁费,甲方有权单方解除合同。金雅公司第一次发送催款通知的时间距离其201524日强行清场的时间补足六十日,金雅公司单方解除合同的条件尚不具备,其在20141月底起诉后又采取强行清场的过激措施造成家渔沪晓公司无法经营,构成违约。金雅公司主张家渔沪晓公司曾于2014214日有过正常经营行为,但未能提交证据佐证,本院不予采信。因此,本院认为金雅公司应当承担合同解除的违约责任。关于其他损失的承担,法律规定当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。金雅公司违约强行清场导致合同解除,应当承担主要责任;家渔沪晓公司收到2份催款通知后,既不回复,又不付款,也有过错,应当承担次要责任。

    关于合同解除的后果。(一)解约违约金。金雅公司违约解除合同,其要求家渔沪晓公司支付178.50万元解约违约金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。家渔沪晓公司主张的解约违约金明显过高,金雅公司要求调低。违约金由本院依法兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度因素,根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为30万元。(二)押金。合同解除,金雅公司应当将收取的押金15万元返还家渔沪晓公司。(三)租金(使用费)损失。2013101日至201423日,家渔沪晓公司能够正常经营,应按约全额支付租金。系争房屋于201424日被锁,家渔沪晓公司从当日开始不能正常经营使用系争房屋。之后,又因系争房屋的装修及搭建需要司法鉴定,系争房屋处于空置状态,金雅公司也不能正常使用,直到2014921日,金雅公司收回系争房屋自行使用。因此,201424日至2014920日的租金损失,本院结合过错酌定家渔沪晓公司按照约定租金的30%支付金雅公司租金损失。2013101日至2014920日,家渔沪晓公司应支付金雅公司租金(包括租金损失)共计801,954元。(四)电费损失的承担。20141月份,家渔沪晓公司能够正常经营,应按约定全额支付相应电费。20142月、3月份的电费,因24日之后家渔沪晓公司未能正常经营,相应电费损失应由双方按过错酌情分担。本院酌定家渔沪晓公司支付20141月至3月的电费损失共计40,000元。金雅公司的用电量远远低于家渔沪晓公司,且按照惯例超容电费一直由家渔沪晓公司承担,金雅公司要求家渔沪晓公司支付20131月至20141月的超容电费,并无不当,本院予以支持。(五)水费。家渔沪晓公司自愿承担水费5,700元,于法不悖,本院予以准许。(六)装修及搭建损失。合同约定,家渔沪晓公司可进行装潢。金雅公司和家渔沪晓公司相邻,对相关的装修和搭建也未提异议,视为金雅公司同意进行相关装修和搭建。经鉴定,家渔沪晓公司2008年第一次装修及搭建造价共计6,204,004元,2012年第二次装修(室内装修)造价为249.773元。第一次装修及搭建的造价(扣除被第二次装修覆盖的部分价值)加上第二次装修的造价(扣除拆除费),再考虑折旧和过错的因素,本院酌定金雅公司补偿家渔沪晓公司装修及搭建费损失220万元。(七)关于家渔沪晓公司主张的其他损失。金雅公司对损失不予认可,家渔沪晓公司现有证据不足以证明金雅公司的行为导致家渔沪晓公司的损失达数十万元。即便存在一定金额的损失,违约金已足以弥补家渔沪晓公司主张的损失(除装修搭建损失外),本院不另行支持。

    综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项、第十四条第(二)项之规定,判决如下:

    一、解除原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司与被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司于200881日签订的《房屋租赁合同》;

    二、原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司应于判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司解约违约金30万元;

    三、原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司应于判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司押金15万元;

    四、被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司租金(包括租金损失)共计801.954元;

    五、被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司20141月至3月的电费(包括电费损失)40000元以及20131月至20141月的超容电费19,926元;

    六、被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司欠付的水费5,700元;

    七、原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司应于判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司装修及搭建损失220万元;

    八、驳回原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司以及被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司的其他诉讼请求。

    本诉案件受理费20,865元,由上海金雅服装有限公司负担8,390元,被告家渔沪晓(上海)餐饮有限公司负担12,475元;反诉案件受理费25,897元,由反诉原告家渔沪晓(上海)餐饮有限公司负担12,497元,反诉被告上海金雅服装有限公司负担13,400元;鉴定费138,000元,由原告(反诉被告)上海金雅服装有限公司负担96,600元,由被告(反诉原告)家渔沪晓(上海)餐饮有限公司负担41,400元。

    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

    

    审判长  陶郑忠

    代理审判员  杨立转

    人民陪审员  田有娣

     

    二0一五年三月三十日

     

    书记员     陆佳佳

     

    上海房产律师提醒:当您遇到法律法律纠纷时不必慌乱,及时联系专业律师为您提供法律帮助!

    本网站律师郑重承诺:十多年上海房地产律师专业团队,竭诚为您服务!咨询免费!诉讼代理,无效果退还律师费!!

    律师联系方式:苗律师 

     手机:138 189 060 36
     总机:021 58779631
     传真:021 58779632

     QQ:28997514    MSN:miaoweilawyer@hotmail.com

     Eamil:miaoweilawyer@sohu.com

     办公地址:上海市浦东区浦东南路855号世界广场13楼A座
     邮编:200120
     交通指引:
     地铁站:二号线东昌路3号口,或九号线商城路站4号口出往世界广场

    ——此文由上海房产律师(www.021miaowei.com)精心收集和整理。 

    ——转载请注明文章来源,上海房地产律师感谢您的配合!

    上海婚姻律师  上海刑事律师  上海公司法律师  上海婚姻律师  上海刑事律师  上海公司法律师  

     

0
0

公共评论 发表评论

    评论载入中...
    您的称呼  验 证 码   
    您的评论 [ 最多字数:  已用字数:剩余字数:]

     
Copyright© 2012-2015 上海公司律师网 All rights reserved .
地址:上海市浦东南路855号世界广场13层ABC

手机:13818906036 电话:021-58879632转1087 ,QQ:28997514
本站部分信息参考了法律人士的智力成果,供学习交流之用。如您不同意收录敬请有效告知,本站将立即删除! 并向您表示致敬。
沪ICP备12020722号
技术支持:律师建站

陕公网安备 61050202000409号