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一房二卖的处理原则是怎样的?︱上海房地产律师︱上海房地产律师︱上海房产律师︱上海房产律师︱

作者:匿名 来源:互联网 阅读次数:1406 发表日期: 2014-10-26 19:59:19

    

一房二卖的处理原则是怎样的?

 

 

要了解一房二卖的处理原则,首先要知道什么是一房二卖,开发商为什么要选择一房二卖?

 

  (一)什么是一房二卖:

 

  一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

 

  开发商在签订购房合同后一方面考虑到购房者可能会违约的情况怕房子卖不出去,另一方面以更高的价格卖给另一购房者,这些都是开发商选择一房二卖的原因。

 

  (二)一房二卖的一般处理:

 

  房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

 

  1、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后一个购房者履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

 

  一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。此时,前后两个购房者享有的请求权性质是不同的。后一个购房者因为已经取得了产权,对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权,所以应负返还房屋的义务。

 

  根据法律规定,房屋产权已经归他人所有,开发商对前一个购房者实际履行已不能,在该种情形下,前一个购房者不能强制履行购房合同。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

 

关于损害赔偿的数额多少,除法律另有规定或合同另有约定外,应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中,开发商往往在房地产升值时,见利背信而与出价高的购房者成交,对该房屋的涨价部分,属于前一个购房者的可期待利益,应视为所失利益,列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

 

  2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后,又与他人就同一房屋签订买卖合同。

 

  在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,开发商已非房屋所有权人。合同法第一百三十二条第一款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。换言之,《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定,即属于无权处分行为。因无权处分并最终导致合同无效的,由开发商向后一个购房者承担信赖利益的赔偿。

 

  3、在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。

 

在一房二卖中,签订了两次购房合同但都没有办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为开发商享有,而两个购房人都未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。两个购房者是平等的法律地位,那么法院就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。也就是说,如果两个买卖合同都没有办理过户,法院会区别不同情况,予以合理的处理。

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