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商品房预售须知︱上海房地产律师︱上海房地产律师︱

作者:匿名 来源:互联网 阅读次数:1084 发表日期: 2014-10-05 15:59:45

    商品房预售须知

    

     

    一、商品房预售要哪些条件?

     

      根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售的条件是:

     

      1、已经全部交付土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,且土地使用权未经抵押。

     

      2、持有建设工程许可证。

     

      3、按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。

     

      4、同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

     

      5、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。

     

      二、办理商品房预售要哪些材料?

     

      1、商品房(经济适用房)预售许可申请表;

     

      2、授权委托书;

     

      3、预售项目简介;

     

      4、企业法人《营业执照》(正副本);

     

      5、房地产开发企业资质证书(正副本);

     

      6、固定资产项目核准证;

     

      7、建设用地规划许可正;

     

      8、土地使用权证;

     

      9、建设工程规划许可证;

     

      10、建设工程施工许可证;

     

      11、按预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的比例在25%以上的证明;

     

      12、开发企业与银行签订的预售款监管协议;

     

      13、商品房预售方案(说明预售商品房位置、面积、竣工、交付日期、施工进度、价格表);

     

      14、施工合同、总平面图;

     

      15、前期物业管理合同、业主临时公约、招议标备案文件;

     

      16、预售房产预测绘成果报告。

     

      三、商品房预售注意哪些事项?

     

      有些房地产开发商或利用房地产业处于卖方市场的行业优势,或利用熟悉房地产法律法规的优势,在合同中设下陷阱,作出对消费者不利的约定。常见的陷阱有以下几种,请注意预防。

     

      1、在合同约定的价款外另行约定收取其他费用,如水电贴费、室外管线施工费等;

     

      2、删除了格式合同中按照《商品房销售管理办法》相关规定约定的面积差异处理条款,另行约定为每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整;或只选择面积误差的违约责任,不允许买受人解除合同,可能影响买受人的投资决策。

     

      3、出卖人逾期交房的违约责任较买受人逾期付款的违约责任低;或逾期交房时间长的违约责任较逾期交房时间短的违约责任低,或仅对买受人逾期付款的违约责任进行约定,对出卖人逾期交房的违约责任不作约定。

     

      4、在房屋交付期限中约定遇停水、停电、雨天等非出卖方原因,交付期限可据实予以延期,可能导致交付时间处于不确定状态。

     

      5、因出卖人原因导致买受人退房时,出卖人承担的责任较轻。

     

    6、在收取产权登记费用的情况下,合同约定出卖人仅负责将有关资料报产权登记机关备案,逃避违约责任的承担。

     

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