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商品房预售合同买卖双方义务︱上海房地产律师︱上海房地产律师︱

作者:苗伟律师 来源:互联网 阅读次数:1005 发表日期: 2014-09-29 22:03:15

    商品房预售合同买卖双方义务

    

    一、商品房售预合同出卖人有何义务

     

      1、按约定建设并交付房屋

     

      预售商品房是一种期房买卖,开发商向买受人交付合同约定的房屋是其最主要的义务。

     

      首先,房地产开发商应当按照事先获得批准的规划,设计建设的商品房。若需变更的经规划部门批准的规划变更,以及合同约定的其他影响商品房质量或使用功能的,房地产开发企业应当在变化确定之日起10日内,书面通知买受人。买受人在收到通知之日起15日内决定是否退房。房地产开发企业未在规定的时间内通知买受人的,买受人有权退房,并可要求房地产开发企业承担违约责任。

     

      当然作为开发商最为看重的是买受人的资金是否足额给付,所以就针对开发商的权利可以保留房屋的所有权。这是开发商权利最有力的保障。在买受人因不能支付价款而解除合同时,开发商可以将房屋再行转让、销售,其权利不受影响。

     

      其次,出卖人不得擅自改变房屋的面积。在商品房预售中,出卖人竣工交付的房屋实际面积往往偏大偏小,由此产生很多的纠纷。根据《城市商品房销售管理办法》的有关规定,按套内使用面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

     

      合同中未作约定的,按照以下原则处理:如果面积误差比绝对值在3%以内(3%)的,根据实测建筑面积结算房价款;建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权要求退房。买受人要求退房的,房地产开发企业应当在买受人提出要求退房至日起30日内将其已付的房价款退还,同时支付已付房价款的利息。

     

      买受人不退房的,产权面积大宇合同约定面积的,面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款由买受人补足;超过3%部分的房价款由开发商企业承担,产权归买受人。产权面积小于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款由房地产开发企业返还给买受人;误差比超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还[3]给买受人。

     

      最后,出卖人应当按期交付房屋。由于预售的商品房在合同订立时,房屋并未建成,开发商保证在合同规定的时间内交付房屋成为了合同履行的关键之一。除不可抗力外,开发商迟延交付房屋的,应当承担违约责任。

     

      2、出卖人的质量担保义务

     

      商品房交付使用后,买受人认为主体结构不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。预售商品房的合同效力所表现的出卖人的合同义务也应包含出卖人的质量担保义务。 

     

    出卖人的质量担保义务,是指出卖人所预售的商品房的质量不得低于一定的标准或者应当适于一定的用途。预售当事人双方可以在合同中约定商品房应当达到通常的标准或者应当符合适用于合同目的的特定标准。如果当事人双方没有约定的,商品房的建筑质量必须符合有关的国家标准或者行业标准。

     

      3、办理商品房产权证书,并及时交付给买方

     

      预售商品房建成之后,开发商应持土地使用权证书到县级以上人民政府房产管理部门申请产权登记,房产管理部门核实后颁发房屋所有权证书。然后,由买卖双方持预售合同到县级以上人民政府房产管理部门申请土地使用权变更登记,经土地管理部门核实,由同级人民政府变更土地使用权证书。至此,买方取得了房产证,商品房的产权才移转给了购买者。

     

      二、商品房售预合同买受人有何义务

     

      1、支付购房款

     

      支付购房款是买受人的主要义务,买受人应当依约定得数额支付房款,并按约定的时间和地点支付。这是买受人最基本的义务,也是其获得预售的商品房所必须支付的对价。对支付地点没有约定或者约定不明确的,可以协议补充,不能达成协议的,应当在出卖人营业地支付。对支付的时间没有约定或者约定不明确的,可以协议补充,不能达成补充协议的,按合同有关条款或者交易习惯确定的时间支付。买受人支付购房款的方式和数额,应当依据预售合同的约定,可以一次性支付,也可以分期分批支付。

     

      2、验收预售的商品房,要求卖方办理房屋产权证书

     

    预售的商品房建成后,出卖人应当通知买受人接受房屋,买受人在收到验收通知后,可以自行或者委托有关机构对房屋进行验收,确认房屋面积质量是否符合约定,房屋附属设施是否俱全。验收合格后,可要求卖方在合同约定期限内办理过户产权证书。

     

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