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常见商品房消费争议如何解决︱上海房地产律师︱上海房产律师︱上海房产律师︱

作者:苗伟律师 来源:互联网 阅读次数:1109 发表日期: 2014-09-18 10:16:23

    

常见商品房消费争议如何解决

 

购房者在购房的过程中,或许会遇到这样或那样的不如意。问题出来后,购房者应如何面对和解决,可从下面常见的消费争议及解决途径中得到一些启示。

 

解决商品房争议的途径

 

购房消费者在商品房纠纷产生后,一般可以采取下列救济手段维持自身的权益:

 

1、与开发商交涉协商解决。

 

2、请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。

 

3、根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。

 

4、向人民法院提起诉讼。

 

常见的商品房消费争议类型

 

商品房不同于一般的商品,交易过程中涉及很多专业知识和法律知识,消费者稍有疏忽,就可能演变成日后的纠纷。本手册前面章节中反复提醒购房者慎重决定和仔细核对的问题,实践中还是会有不少购房者并未引起重视,从而产生了这样或那样的争议。归纳起来,这些争议主要有以下几种:

 

1、广告陷阱在地段上,开发商为吸引购房者,往往把自己的地段位置说得过于优越。但消费者实际购买后却发现和广告上描述的相去甚远,有的则根本不一样。在价格上,开发商往往在广告显眼位置标一个令人心动的价格,但是这个价格却往往只是特定楼层、特定房屋的个别价格,实际购买中很难买到。还有的开发商宣称“入住即可拿到产权”,而实际上五证根本就不全。

 

2、购房定金争议消费者在选购房屋时,销售人员会举出种种优惠的措施促使消费者先签订认购书后交纳定金,但是一旦消费者对房屋的相关内容提出疑义拒绝购买时,定金却很难索要回来。

 

3、购房合同争议开发商利用“格式合同”来减轻或免除自己应当承担的责任,发生纠纷,消费者难以得到满意的答复。

 

4、房屋质量让人烦房屋的质量问题是商品房投诉中最突出的问题。主要有房屋漏水、渗水、墙体长毛、裂缝等。它不仅在经济上给消费者造成损失,而且直接涉及消费者的人身、财产安全。

 

5、交房时间争议通常购房者和开发商在购房合同中都约定了具体的交房时间,并约定如有违约应如何处理。但在实践中,由于这样或那样的因素,迟延交房的现象时有发生。而一旦出现迟延交房,消费者才发现有些违约责任的约定是不平等的。比如说,有些合同中约定的违约金甚至还不够支付银行的贷款利息,这种违约责任不仅对开发商起不到惩戒的效果,连消费者最基本的损失也不能补偿。

 

6、物业管理争议物业管理是近几年兴起的一个新兴产业,相应的法律法规规定相对滞后,再加上许多公司和人员服务意识跟不上,导致了物业管理企业频遭投诉。存在的主要问题是物业管理义务不清、收费过高、报修后维修不及时、服务不到位、管理服务水平低等。

 

几个常见问题的处理

 

1、商品房出现质量问题该怎么办?相关规定a在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

 

开发商向购房者交付房屋时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并不意味着他可以在交付房屋后据此而不承担因房屋质量等问题引起的责任。业主可以依据《住宅质量保证书》在保修期内,就与开发商约定的保修范围、保修责任,要求开发商承担维修义务。

 

如果开发商不履行应尽的维修义务,消费者不满意的,可以向所在城市的建设工程质量管理部门投诉,这些行政部门一般都设有专门处理投诉的机构。

 

2、商品房的质量保修期限有多长?

 

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

 

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任:出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

 

《商品房销售管理办法》第33条规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

 

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期:存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

 

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

 

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

 

《建设工程质量管理条例》第40条规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

 

()基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

 

()屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5;

 

()供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

 

()电气管线、给排水管理、设备安装和装修工程,为2年。

 

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

 

建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

 

41条规定:建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

 

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》:第5条规定,《住宅质量保证书》应当包括以下内容:

 

(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1;墙面、顶棚抹灰层脱落1;地面空鼓开裂、大面积起砂1;门窗翘裂、五金件损坏1;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1;灯具、电器6个月。其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

 

6条规定,住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于本规定第5条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。

 

综上,在房屋保修期内出现质量问题,直接由开发商承担保修责任,在保修期外发生质量问题,由买受人自行修复。如果房屋出现的质量问题严重影响正常居住使用或者房屋的主体结构质量经检验确属不合格,买受人可以要求解除合同并要求出卖人赔偿损失。保修期限依据《建设工程质量管理条例》或者《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》执行,以对消费者有利为原则适用。

 

3、对商品房面积有异议该找谁?

 

相关规定b一般商品房面积的误差是怎样产生的呢?首先,从图纸到现房存在误差环节。其次,根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存在误差。当然,还会因开发商在施工过程中修改图纸,造成预测与实测面积存在较大差异,合同中对于公摊部位的说明又过于简单,更让业主产生怀疑。

 

另外,误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的。

 

户内面积减少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现,即面积总误差并未超过合同规定的3%的范围,但增加面积均多在公摊上。这种情况如果只发生在部分户型,尚属正常;如果普遍存在,则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在。

 

如果购房者认为所购房屋面积与合同约定有出入,可向房地产产权主管部门申请复查,要求原测量单位复测,还可向上级测绘主管部门申请复查。或者委托具有相关资质的测量机构进行重新测量。只要是具有国家认可资质的房屋测量专业队伍,并拥有相应的专门设备和工程技术人员,复测的数据和证明都是具有权威性的。专业机构测量是收费的,这些费用需要消费者先行支付。

 

4、商品房室内环境检测该找谁?

 

相关规定c建立民用建筑工程室内环境竣工验收检测制度。

 

建筑工程竣工时,建设单位要按照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》要求对室内环境质量检查验收,委托经过考核认可的检测机构对建筑工程室内氡、甲醛、苯、氨、总挥发性有机化合物(tvoc)的含量指标进行检测。建筑工程室内有害物质含量指标不符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定的,不得投入使用。

 

从事建筑工程室内环境质量检测的机构要经过有关部门认证后,方可从事建筑工程室内环境质量检测。

 

依据上述规定,现在商品房在交付使用的时候,应该提供室内环境检测报告。消费者可以向开发商要求查阅。如果消费者认为所购房屋的室内环境不能达到《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求,可以委托专业机构实施检测。

 

为规范室内空气检测市场,国家认监委发出了《关于对室内空气质量检测机构开展计量认证的通知》明确规定,从事室内空气检测机构应通过计算认证,并由国家认监委统一向社会进行公布。消费者要找具有国家认可资质的检测专业机构进行检测,经过采集样品和分析样品后,由这些专业机构出具检测报告。有些专业机构在检测后还可以提供空气质量的改善方案,由环保专家根据室内空气质量现状做出有针对性的改善方案。专业机构测量是收费的,这些费用需要消费者先行支付。

 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,于2003324日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过,自200361日起施行。

 

《住宅设计规范》由国家质量技术监督局、建设部联合发布,自199961日起施行。

 

《物业服务收费管理办法》由国家发展和改革委员会、建设部发布,自200411日起执行。

 

《房产测绘管理办法》,2000108日建设部第31次部常务会议、20001026日国家测绘局局常务会议审议通过(国家测绘局经国土资源部批准授权),自200151日起施行。

 

《关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见》,建设部200231日公布。

 

a相关规定———

 

《城市房地产开发经营管理条例》

 

31条规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

 

住宅质量保证书应当到明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

 

保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

 

32条规定,商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。

 

经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

 

《商品房销售管理办法》第32条规定,销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

 

33条规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

 

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

 

b相关规定———

 

《房产测绘管理办法》第六条有下列情形之一的,房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘;

 

()申请产权初始登记的房屋;()自然状况发生变化的房屋;()房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。

 

房产管理中需要的房产测绘,由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。

 

第十条房产测绘所需费用由委托人支付。

 

第十七条当事人对房产测绘成果有异议的,可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。

 

c相关规定———

 

《关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见》

 

第三条建立民用建筑工程室内环境竣工验收检测制度。建筑工程竣工时,建设单位要按照《规定》要求对室内环境质量检查验收,委托经考核认可的检测机构对建筑工程室内氡、甲醛、苯、氨、总挥发性有机化合物[bf](tvoc)[bfq]的含量指标进行检测。建筑工程室内有害物质含量指标不符合《规范》规定的,不得投入使用。

从事建筑工程室内环境质量检测的机构要经过有关部门认证后,方可从事建筑工程室内环境质量检测。

 

第四条加强对建筑工程室内环境质量的监督管理。各级工程质量监督机构应将建筑工程室内环境质量作为工程质量监督的重要内容之一。在工程质量监督机构报送给工程竣工验收备案机关的工程质量监督报告中,应包括对建筑工程室内环境质量监督的结论性意见。备案机关质量不符合《规范》规定的,不得同意备案;对于施工单位不按照设计图纸和强制性标准施工,或者使用国家明令淘汰的建筑材料的,使用没有出厂检验报告的建筑材料,不按照规定对有关建筑材料进行有害物质含量指标复验的,要根据《建设工程质量管理条例》第64条、第65条对该单位进行处罚。对于建设单位在竣工验收时不对室内有害物质含量进行检查,或检查不合格擅自投入使用的,要根据《建设工程质量管理条例》第58条规定对该单位进行处罚。

 

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