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房屋拆迁合同的主要内容︱上海房产律师︱上海房产律师事务所︱上海房产律师网︱上海房产纠纷︱

作者:匿名 来源:上海房产律师_上海房地产律师-上海房产 阅读次数:1076 发表日期: 2013-03-28 21:12:53

    (一)法定条款部分

      《拆迁条例》第十三条规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”该条从补偿、安置、搬迁三个方面规定了当事人订立拆迁合同的必备条款。

      1.房屋拆迁补偿

      房屋拆迁补偿,是指房屋拆迁中的拆迁人依照房屋拆迁协议的约定,对被拆迁人所受损失给予的经济补偿。《拆迁条例》第四条第三款规定:“本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人”;第二十二条规定:“拆迁人应当依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。”

      (1)关于拆迁补偿的标的物

      在拆迁范围内具有房屋所有权的房屋。同时,该房屋的附属物也应当作为拆迁补偿标的物。所谓附属物,一般指与房屋主体建筑有关的附属建筑物或构筑物,但不是独立的建筑。一般情况下,该附属物应当具有合法性,其来源和安装制作不存在法律上的瑕疵。

      未到期限的临时建筑。临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施,且临时建筑都有规定的使用期限。也就是说,临时建筑是经过政府相关部门批准存在并规定使用期限的合法建筑,当事人可在批准的期限内使用,享有利益。拆除未到期的临时建筑,会给临时建筑所有人带来一定的经济损失,因此,“拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。”

      违章建筑不予补偿,但能够补办手续的,则可按合法建筑给予补偿。违章建筑,是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设,影响城市规划的建筑。主要包括:未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证而建成的建筑;擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;擅自改变了使用性质建成的建筑;擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。对于违章建筑的处理,《城市规划法》第四十条规定:“在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划,尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。”因此,违章建筑的处理有二:一是必须拆除。按照《城市规划法》必须拆除,属于本身就应当拆除,在拆迁中更应当拆除,没有理由从原本没有利益的行为中获益。二是允许其经过改正取得合法建筑的地位。如果取得合法建筑的地位,自然能在其上成立所有权,该建筑的拥有人就可以所有人的身份获得补偿。

      (2)关于房屋拆迁补偿的方式

      《拆迁条例》第二十二条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。”“除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”

      货币补偿,是指在拆迁补偿中,经拆迁人与被拆迁人协商,被拆迁人放弃产权,由拆迁人按市场评估价为标准,对被拆除房屋的所有人进行货币形式的补偿。该补偿实质上就是拆迁人按照市场评估价买受房屋所有权人的房屋,属于房屋买卖的一种,只不过该买卖是受到强制的,价款也受到市场评估价的制约,拆迁人不能脱离市场评估价来主张房屋的补偿价格,故在称谓上多使用“补偿”而少用“买卖”。

      产权调换,即以房换房,也就是拆迁人以原地重建的房屋或异地的新建房屋作为交换,用作对被拆迁人的补偿。该种补偿方式属于互易的一种,该互易在合同的订立以及房屋价款的确定上受到一定的限制。产权调换的方式,《拆迁条例》第二十五条规定:“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。”

      究竟采取上述两种补偿方式的哪一种,原则上当事人享有选择权。但是,也有例外。一是按照《拆迁条例》第二十五条第二款规定:“拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿”;二是按照《拆迁条例》第二十七条第二款规定:“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。”

      2.房屋拆迁安置

      所谓房屋拆迁安置,就是拆迁人对房屋的所有人、承租人因丧失房屋的使用权导致其在生产、生活上不便而对其进行必要的安排、处置。

      (1)房屋拆迁安置的对象。是指依照《拆迁条例》应当安置的被拆除房屋的所有权人或承租人。

      (2)安置地点。《拆迁条例》对此没有明确规定。根据建设用地的性质及建设工程的性质,对被拆迁人的安置,有原地安置和异地安置两种可能。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月2日施行)第三十七条规定:“被拆迁地段用于同类商品房建设的,被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。”据此,如住宅被拆迁的,而该建设工程又是作为商用住宅开发的,被拆迁人在同等条件下,可以就该商用住宅享有优先购买权,如建设工程作为商业写字楼开发的或用作公用设施、绿地的,则被拆迁人一般是异地安置。

      另外,拆迁人应当为那些找不到周转用房的被拆迁人、承租人提供周转用房,帮助他们临时过渡。

      (3)其他安置责任。主要是:支付被拆迁人的搬迁补助费;支付被拆迁人的停产、停业补助费;支付被拆迁人临时安置补助费。

      3.搬迁

      主要是搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

      (二)约定条款

      约定条款,是指当事人认为需要订立的其他条款。例如,被拆迁房屋的附属物的处理和违约责任的约定,等等。

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