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二手房质量纠纷的处理

作者:苗伟律师 来源:上海房产律师_上海房地产律师-上海房产 阅读次数:1106 发表日期: 2013-02-15 23:19:42

    二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房,包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房的质量问题和新建商品房的不同,不能一概由出卖人承担责任,要分多种情况分别处理:

        1、出卖方故意隐瞒房屋质量问题,质量问题在出售前的,出卖人应该对此质量问题承担瑕疵保证责任,如果属于一般房屋质量问题的,买受人有权要求出卖人修复或承担修复费用;该房屋主体结构质量不合格的,买受人有权退房,给买受人造成损失的,出卖人应当依法承担赔偿责任。

        2、如果出卖人已经将房屋的瑕疵告知买受人的,或者房屋的瑕疵是明显易见的,买受人仍愿意购买的,出卖人对此质量问题不再承担保证责任,买受人也不能再要求出卖人承担瑕疵担保责任。

        特别提示,如果房屋质量有重大问题,被有关部门认定为危房的,即使买受人明知的,出卖人已经将房屋瑕疵告诉出卖人的,房屋买卖也不能进行,签订的合同属于无效合同。

        在买受人提起诉讼前,要对房屋瑕疵是何时产生的承担举证责任。如果房屋质量问题是在购买后的使用过程中产生的,二手房的出卖人不对房屋承担保修义务,和新建商品房的维修责任完全不同的是:出卖人不需要承担维修义务。如果该房屋还在商品房质量保修期内的,买受人可以要求房屋的开发商承担保修范围内的保修责任。
    

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