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委托持有房产纠纷之分析

作者:苗伟律师 来源:上海房产律师_上海婚姻律师-上海苗伟律师 阅读次数:1308 发表日期: 2012-11-19 18:05:19

    

委托持有房产纠纷之分析

 

上海房产律师

案情简介:曹某于1998年定居美国,在美国工作取得合法收益。于2001年在国内上海市购买一套房产,总房款110余万元(人民币)。该套房产因为了方便其父母亲户籍迁入上海,房产产权人登记为其父母二人。购房款均由曹某自境外,以美金形式汇入其父老曹国内银行账户。2012年曹某在美国生意需要资金周转,委托其母代为出售该套房产。其母在上海找寻多家房产中介商挂牌出售(在此期间,选择房产中介,确定出卖价格等均通过电子邮件取得曹某的认可)。最后,曹某母亲以430万元人民币出售该套房产。事后,曹某父母均未将卖房所得款项返还曹某,且中断了与曹某的联系。

案件诉讼:曹某为索要卖房款,以返还卖房款及相关利息为请求诉至法院。房屋所在地法院,以涉及购买及持有房屋的委托合同纠纷受理该案。最终,经法院审理解决此案纠纷。

案情评析:

一、本案属于典型的子女委托父母代为购买持有房产的委托合同纠纷

中国传统思想中,父母与子女之间的财产通常不作区分。委托购买持有房产,更不可能签订内容全面的委托代理合同。此举,与我国国情不符。

本案中房产应属曹某所有,购房款应当返还给曹某,理由如下:

1、购房款是曹某所支付

卖房款是购房款加上所产生的孳息组成。原物的所有权直接决定着孳息的所有权。本案中,原物是曹某所有,故,卖房款全部应归曹某所有。

2、购买房屋系曹某的意思表示

2001年购买房屋时,是曹某决定。其父母是按照曹某的意志,亲自操作卖房事宜。当时,曹某父母搜集许多房源信息,最终,曹某决定购买的涉案房屋。

3、出卖房屋系曹某的意思表示

2012年出卖涉案房屋也是曹某决定。其母亲按照曹某的要求及曹某确定的房产中介商、曹某确定的出卖价格,代曹某具体办理卖房事宜。

4、曹某母亲多次表示卖的是曹某的房子

虽无约定明确的合同,但在曹某母亲与曹某往来的邮件中,曹某母亲多次表示,将曹某卖房款返还给曹某。

综上所述,该房屋的购买出卖全过程,均由曹某决定,且买房款由曹某自境**入。故,该房屋的卖房款应当返还给曹某。

二、委托持有房屋应区别看待

1、合法的委托持有,应当受到法律保护

合法的持有,指的是委托人具备持有房产的各项条件(如:本案中曹某的情形)。双方自愿的形成委托持有法律关系。并未以规避法律规定为目的(如:委托人属于限购对象),此种的委托持有,因各方面均属合法,故能够得到法律的保护。

2、违法的委托持有,应当属于无效

委托代理持有房产双方,以规避法律规定(或政策规定)而形成的委托代理关系,因违法了法律相关规定,应当属于无效。合同利益,双方互相返还。

综上所述,委托持有房产,因其法律关系错综复杂,牵连法律政策规定众多。完全符合法律规定的能够获得法律的保护,反之无效。

上海房产律师

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