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房地产转让效力的一般性规定︱上海房地产律师︱上海房地产律师︱上海房产律师︱上海房产律师︱

作者:苗伟律师 来源:互联网 阅读次数:1504 发表日期: 2014-08-20 11:08:21

    房地产转让效力的一般性规定

    

    一、房地产转让无效的情形:

     

      1、因欺诈、胁迫的房地产转让行为无效;

     

      2、恶意串通损害国家利益、集体或者第三人利益的房地产转让行为无效;

     

      3、以合法形式掩盖非法目的的房地产转让行为无效;

     

      4、损害社会公共利益的房地产转让行为无效;

     

      5、违反法律、行政法规的强制性规定的房地产转让行为无效。

     

      二、效力待定的房地产转让行为:

     

      1、限制民事行为能力订立的房地产转让合同

     

      《合同法》第47条规定:“限制民事行为能力人订立的房地产转让合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认,法定代表人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出……”。该行为中,如某限制民事作为能力人与某人订立一份受赠与房地产转让协议,系获纯利益之合同,则不必经法定代理人追认。

     

      2、无权代理订立的房地产转让合同。

     

      《民法通则》第66条规定:“没有代理权,超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任”。

     

      《合同法》第48条规定:“行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认前,善意相对人有撤销的权利,撤销应当以通知的方式作出。

     

      3、无处分权的人订立的房地产转让合同。

     

      《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同无效”。

     

    除了以上三种情形外,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。

     

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