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商品房预售合同的房屋交付规定(二)

作者:苗伟律师 来源:原创 阅读次数:2119 发表日期: 2013-08-28 13:51:29

    

    商品房预售合同的房屋交付规定(二)

    《上海市商品房预售合同》中的逾期交房违约金

    《上海市商品房预售合同》中第二十条规定了逾期交房违约责任的问题。逾期交房在合同法中的称谓是“迟延履行”。迟延履行可以产生的法律后果可以是1、承担违约金;2、非违约方有权单方解除合同。且先看法律关于迟延履行是如何规定的。

    根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行……。

    根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:“……当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当继续履行债务。”这一条说的是继续履行责任和违约金责任是守约方可同时主张违约方承担的两种并行不悖的违约责任。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋……经催告后在三个月内的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应于支持,但当事人另有约定的除外”。此解释亦赋予了迟延履行中守约方的单方解除权。同时也对解除权的行使做出了限制,那就是三个月的催告期。

    而《上海市商品房预售合同》则对以上的条文进行了具体的落实,也选择了违约金和单方解除权两种法律责任。该示范性合同规定:

    “甲方逾期交付该房屋的,应向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付房价款的日万分之五计算,违约金自本合同第十九条约定的最后交付期限之日起算实际交付之日止。逾期超过十日的,乙方选择以下第某种方案追究甲方责任”这是对违约金的规定,这里没有直接赋予守约方解除权,而是在约定的时间内只能以违约金作为追究违约责任的方式。

    “(一)有权单方面解除本合同;(二)甲方继续履行交房义务,甲方向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付房价款的日万分之五计算,违约金自本合同第十九条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。甲方于某年某月某日仍未交付房屋的,乙方有权单方面解除本合同”。这种方式一方面可以通过双方的约定,加重开发商在规定期间后仍不能履行交房义务的违约责任。同时赋予了赋予了买房人单方解除权,这个解除权不需要通过催告,按照《合同法》第九十六条的规定“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此,当事人只要自己发送一封函件(保守的办法是发送律师函)给开放商,自律师函到达开发商时即发生了解除合同的效力。

    

    

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