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商品房预售合同的房屋交付规定(一)

作者:苗伟律师 来源:本站原创 阅读次数:2139 发表日期: 2013-08-28 13:49:19

    商品房预售合同的房屋交付规定(一)

    上海市商品房预售合同的示范性规定

    商品房预售的实物交付规定在《上海市商品房预售合同》中的第八部分“房屋交付及所有权转移”。这个房屋交付就是通常意义上的实物交付,这个所有权转移就是通常意义上的权利交付。商品房实物交付主要包括五个部分:1、房屋交付的条件;2房屋交付的时间;3逾期交房的违约责任;4、房屋交接的程序和标志;5、房屋风险的转移、物业服务费的支付及开发商的催告义务。

    房屋交付的条件

    《上海市商品房预售合同》中的列举了两种供客户选择的房屋交付条件,购房者可以和开发商进行协商选择一种交付条件。这两种交付条件分别是:

    1、办理了房地产初始登记,取得了新建商品房房地产权证(大产证),开发商对房屋设定的抵押已经注销,开发商已经按照规定交纳了物业维修资金

    2、取得《住宅交付使用许可证》,开发商对房屋设定的抵押已经注销,开发商已经按照规定交纳了物业维修资金。

    当然,购房者还可以和开发商就交付的方式作出其他的约定。

    实际上,《上海市商品房预售合同》提供的两中交付方式差异在一个要求有“大产证”,一个有“交付证”。开发商能够办理交付证的时间在能够办理大产证的时间之前。适用第二种方案可以在新建的商品房还没有法律意义上的产权时及早入住,进行装修工作。适用第一种方案是在开发商取得了新建房屋的所有权后入住房屋,购房者可以要求开发商及时办理产权过户手续(即权利交付),在权利之上更有保障。

    房屋交付的时间

    《上海市商品房预售合同》的第十九条是开放商和购房者对房屋交付时间的约定。何时能够交房完全取决于双方的约定。这个格式条款的具体内容是:“甲方定于2011年1月1日至2011年2月1日期间将该房屋交付给乙方,不可抗力除外。乙方同意甲方可以提前交付该房屋,但最早不得早于2010年12月1日,在此日期前,乙方有权暂不接受房屋交付,并不承担二十二条约定的有关责任和义务。”这里举出了唯一一个开发商逾期交房的免责事由:不可抗力。除此之外,不论开发商因为何种原因逾期交房都应当承担违约责任。

    不得不谈的是,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定是“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

    

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