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房产抵押登记流程︱上海房产律师︱上海房产律师事务所︱上海房产律师网︱上海房产纠纷︱

作者:匿名 来源:互联网 阅读次数:1022 发表日期: 2013-04-10 22:23:55

    

  近年来,房产抵押登记业务量逐年增大,并出现了不少新情况、新问题。为进一步规范抵押登记管理,明确操作规定,根据实际情况,现就相关问题通知如下:

 
  一、几类特殊附记内容的房产
 
  (一)办理存量房抵押业务时,所持的房屋所有权证附记栏有“单一产权”内容标注的,需由抵押当事人(包括抵押权人、抵押人)共同出具承诺,承诺内容应当包含:“一旦实现抵押权时,整体处置该抵押物。”
 
  (二)办理存量房抵押业务时,所持的房屋所有权证附记栏有“经济适用房”内容标注的,不予受理。
 
  (三)办理存量房抵押业务时,所持的房屋所有权证附记栏有“房改房”、“安居房”内容标注的,需先行审查该房是否符合房改房及安居房上市交易的条件(未满35周岁的未婚职工,居住未满5年的房产不得上市)。不符合条件的,不予受理;符合条件的,需由抵押当事人(包括抵押权人、抵押人)共同出具承诺,承诺内容应当包含:“一旦实现抵押权时,将按上市交易有关规定缴纳相关规费”。
 
  (四)办理存量房抵押业务时,所持的房屋所有权证附记栏有“农转居多层公寓”内容标注的可以办理抵押,但需由抵押当事人(包括抵押权人、抵押人)共同出具承诺,承诺的内容应当包含:“一旦实现抵押权,将按上市交易有关规定缴纳相关规费”。
 
  房屋所有权证附记栏中注明“农转居公寓配套公建用房,上市需按市委[2007]16号、杭政办[2007]17号文件精神执行”的房屋,在未补办土地出让手续、未经批准前,不得受理。
 
  (五)土地证或土地权属查档证明中注明:“规划为道路”、“规划为绿地”等内容的,需由抵押当事人(包括抵押权人、抵押人)共同出具承诺,承诺内容应当包含:“抵押期间若遇规划调整,将无条件服从。”
 
  若土地证或土地权属查档证明中注明“N年内不得转让”等内容的,不予受理。
 
  (六)办理存量房抵押业务时,所持的房屋所有权证附记栏有“农贸市场”内容标注,或在核查过程中发现原规划批准建造为“农贸市场”、“菜场”等房产办理抵押的,需由抵押当事人(包括抵押权人、抵押人)共同出具承诺,承诺内容应当包含“规划批建为农贸市场(菜场),实现抵押权时仍不改变用途。”
 
  (七)房屋所有权证已办理在个人名下但注记为“部队房改房”等内容的,在办理抵押登记时,需出具该房产所在地军队房产管理部门出具同意抵押的证明文件。
 
  (八)房屋所有权证附记为“集体宿舍”、“社区配套用房”的房产不予受理。
 
  (九)房屋所有权证附记有其他限制上市等内容的,必须按有关规定执行。
 
  二、房屋所有权证与土地证用途不一致的卷宗,可由抵押人与抵押权人共同出具承诺:“双方知晓该房屋产权证与土地证上用途不一致,现以××(选择住宅或非住宅)用途设定抵押,今后若由于用途性质不一致引起的纠纷,由双方承担所有的经济和法律责任”后,给予办理抵押登记手续。
 
  三、《土地权属查档证明》的使用有效期限为:自出具该证明当日起15天内。
 
  四、根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,抵押当事人需自合同签订之日起三十日内办理抵押登记,超过此期限不予受理。
 
  五、根据抵押当事人提交的资料,对抵押合同等资料中注明了抵押物已出租的,在办理抵押登记时需提供承租人出具的同意抵押的意见。
 
  六、根据杭政函[2005]166号文件精神,对工业用地上房产办理抵押登记的,抵押人需将该宗土地上所有房产的房屋所有权证一并提交,由我中心在房屋所有权证附记栏附记:“坐落于****的房产系同一工业用地上的房产,需一并进行转让。”并按下列规定分别办理:
 
  (一)同一宗工业用地上的房产(未曾办理过抵押),现来办理抵押的,须全部抵押给同一个抵押权人,且不得分割抵押。抵押当事人出具承诺,承诺内容应当包含:“一旦实现抵押权,该宗土地上的房产将一并进行处置,整体进行转让”。
 
  (二)同一宗工业用地上的房产(原已办理过抵押),现来办理部分或全部房产抵押的,需由所涉及的全部当事人(包括原抵押权人、现抵押权人、抵押人)共同出具承诺,承诺内容应当包含:“一旦实现抵押权,该宗土地上的房产将一并进行处置,整体进行转让。”并报中心办公会议讨论。
 
  (三)同一宗工业用地上的房产必须同时办理抵押注销。
 
  七、办理存量房抵押业务时,所持的房屋所有权证系集体土地的,按以下规定办理:
 
  (一)该房产系首次申请办理存量房抵押或在建工程抵押的,不予办理。
 
  (二)该房产原已办理抵押登记,现来申请办理抵押变更的,给予办理,但窗口在受理业务时需告知申请单位,待抵押注销后将不再办理新的抵押登记。
 
  八、非商品房项目在建工程抵押登记有关规定如下:
 
  (一)非商品房项目在建工程抵押指抵押人为取得非商品房项目在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
 
  (二)下列非商品房项目在建工程不得设定抵押:
 
  1、属过渡性建筑或临时建筑的;
 
  2、被依法查封或产权限制的;
 
  3、学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
 
  4、已经规划部门验收完毕的;
 
  5、经房产登记机关工作人员实地查看,工程已经竣工或已投入使用的;
 
  6、法律、法规规定不得设定抵押的其它情形。
 
  (三)同一非商品房项目在建工程不得设定两个(含)以上的抵押权。
 
  (四)以两宗(含)以上的非商品房项目在建工程设定同一抵押权的,视为同一抵押物;在抵押权存续期间,其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。
 
  (五)非商品房项目在建工程按实际建成的部分设定抵押(根据预测绘成果书记载面积计算),未建的批建部分不得设定抵押。
 
  (六)有经营期限的企业以其所有的非商品房项目在建工程设定抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
 
  (七)以具有土地使用年限的非商品房项目在建工程设定抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权的规定使用年限。
 
  (八)对非商品房项目在建工程抵押,在申请权属初始登记时需办理在建工程抵押注销手续。
 
  (九)非商品房项目在建工程抵押申请办理抵押变更的(如抵押物价值变更、抵押期限变更等),抵押物范围不得超出原抵押范围。
 
  (十)抵押当事人必须于抵押合同签订之日起三十日内,持下列文书证件办理抵押登记:
 
  1、抵押登记申请表;
 
  2、建设工程规划许可证(含附图)原件;
 
  3、《国有土地使用证》复印件(校对原件,土地使用权类型为“出让”);
 
  4、土地查档证明原件;
 
  5、抵押合同原件;
 
  6、借款合同原件;
 
  7、抵押当事人主体资格证明复印件(校对原件);
 
  8、房产测绘部门出具的预测绘成果书;
 
  9、施工许可证原件;
 
  10、工程立项批文复印件(校对原件);
 
  11、审计师事务所对项目的资金运作情况的评估证明材料;
 
  12、上级主管部门同意抵押的文件或股东(董事会)决议文件;
 
  13、登记机关认为有必要提交的证件、资料。

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