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上海房产税收法律制度︱上海房产律师︱上海房产律师事务所︱上海房产律师网︱上海房产纠纷︱

作者:匿名 来源:上海房产律师_上海房地产律师-上海房产 阅读次数:1193 发表日期: 2013-03-28 21:10:17

    

    (一)房产税
    (二)契税
    (三)其他与房地产相关的税种
        1.固定资产投资方向调节税
        2.印花税
        3.营业税
        4.城市维护建设税及教育费附交

    

    (一)房产税

      房产税,是指以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的的一种财产税。

      1.房产税的纳税人

      房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。产权出典的,由承典人纳税。产权所有人、典承人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人纳税。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。

      2.房产税的征税范围

      房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中,城市,是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城,不包括农村。县城,是指未设立建制镇的县人民政府所在地。建制镇,是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地,不包括所辖的行政村。工矿区,是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。

      3.房产税的计税依据

      房产税采用从价计征。计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。

      (1)对经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。计税余值,是指依照税法规定按房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余额。

      (2)对于出租的房屋,以租金收入为依据。房产的租金收入,是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬,包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额,依率计征。

      (3)投资联营及融资租赁房产的计税依据。对投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产的余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,即实际是以联营名义取得房产租金的,应根据有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。对融资租赁房屋的情况,在计征房产税时应以房产余值计算征收,至于租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。

      4.房产税的税率

      房产税采用比例税率,根据房产税的计税依据分为两种:依据房产计税余值计税的,税率为1.2%;依据房产租金收入计税的,税率为12%;对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的房产税暂按4%的税率征收。

      5.房产税应纳税额的计算

      房产税应纳税额的计算公式为:

      应纳税额=房产计税余值(或租金收入)×适用税率

      房产计税余值=房产原值×(1-原值减除率)

      6.房产税的减免税优惠

      对于以下情况,可免征或减征房产税。前四项均为可免征房产税的情形。

      (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

      (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。是指这些单位本省的业务用房。

      (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。是指举行宗教仪式的房屋和宗教人员的生活用房屋,以及供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

      (4)个人所有的非营业用的房产。

      (5)经财政部和税务总局批准免税的其他房产,主要包括:

      a.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产,可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产,免征房产税。

      b.经有关部门鉴定,对毁损不堪居住的房屋和危险房屋,在停止使用后,可免征房产税。

      c.对微利企业和亏损企业的房产,依照规定应征收房产税,以促进企业改善经营管理,提高经济效益。但是,为了照顾企业的实际负担能力,可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。

      d.企业停产、撤销后,对其原有房产闲置不用的,经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税;如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的,应依照规定征收房产税。

      e.凡是在建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月其,依照规定征收房产税。

      f.房屋大修停用在半年以上的,经纳税人申请,税务机关审核,在大修期间可免征房产税。

      g.纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按各自使用的部分划分,分别征收或免征房产税。

      h.为鼓励利用地下人防设施,地下人防设施的房屋暂不征收房产税。

      i.对农、林、牧、渔业用地和农民居住用房屋及土地不征收房产税。

      j.老年服务机构自用的房产。

      k.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租房屋,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的公有住房,落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

      l.对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产,应当依法征收房产税;对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产,在单位财务帐中划分清楚的,不征收房产税。

      7.房产税的申报缴纳

      房产税的纳税申报是房屋产权所有人或其他纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。房产税实行按年征收,分期缴纳,纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

      8.房产税的纳税地点

      房产税在房产所在地缴纳,房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

    

      (二)契税

      契税,是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

      1.契税的纳税人

      在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。

      2.契税的征税范围

      (1)国有土地使用权出让。
      (2)土地使用权转让。包括出售、赠与和交换。
      (3)房屋买卖。包括以房产抵债或以实物交换房屋;以房产作投资或作股权转让;买房拆料或翻建新房。
      (4)房屋赠与。
      (5)房屋交换。

      3.契税的计税依据

      (1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,其计税依据为成交价格。
      (2)土地使用权赠与、房屋赠与,其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
      (3)土地使用权交换、房屋交换,其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

      4.契税的税率

      契税实行幅度比例税率。契税的税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%~5%范围内,按照本地区实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

      5.契税应纳税额的计算

      契税应纳税额的计算公式为:

      应纳税额=计税依据×税率

      契税应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以**结算的,按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,折合成人民币计算。

      6.契税的减免税优惠

      有下列情形之一的,减征或免征契税:

      (1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。
      (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。
      (3)因不可抗力丧失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或免征契税。
      (4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。
      (5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。
      (6)应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。
      (7)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

      7.契税的申报缴纳

      契税的纳税义务发生时间为,纳税人签订土地、房屋权属转移合同当天,或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。自纳税义务发生之日起10日内,纳税人应当向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税应在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。纳税人办理纳税事宜后,征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。

    

      (三)其他与房地产相关的税种

      1.固定资产投资方向调节税

      固定资产投资方向调节税,是指国家多在我国境内进行固定资产投资的单位和个人,就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。

      固定资产投资方向调节税的特点表现为以下几个方面:

      (1)固定资产投资方向调节税的纳税人。

      在中华人民共和国境内进行固定资产投资的单位和个人,为固定资产投资方向调节税的纳税义务人。包括用各种资金进行固定资产投资的国家机关、事业单位、社会团体、部队、企业、个体工商户和个人,但外商投资企业除外。

      (2)应纳税的固定资产投资的范围

      应纳税的固定资产投资包括基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资。

      (3)固定资产投资方向调节税的计税依据

      固定资产投资方向调节税的计税依据为,固定资产投资项目实际完成的投资额。不同投资项目由不同的计税依据。其中,基本建设项目以其实际完成的投资总额为计税依据;更新改造投资项目以建筑工程实际完成的投资额为计税依据;其他固定资产投资项目以其实际完成的投资额为计税依据。

      (4)固定资产投资方向调节税的税目税率

      固定资产投资方向调节税根据国家产业政策和项目经济规模实行差别税率,分为0%、5%、10%、15%、30%。固定资产投资项目按其单位工程分别确定适用的税率,税目税率依照《固定资产投资方向调节税暂行条例》所附的《固定资产投资方向调节税税目税率表》执行。税目税率表未列出的固定资产投资(不包括更新改造投资),税率为15%,除适用税目税率表中0%税率以外的更新改造投资,税率为0%。

      (5)固定资产投资方向调节税的纳税期限

      固定资产投资方向调节税按固定资产投资项目的单位工程年度计划投资额预缴。年度终了后,按年度实际完成投资额结算,多退少补;项目竣工后,按全部实际完成投资额进行清算,多退少补。

      (6)固定资产投资方向调节税的纳税地点

      固定资产投资方向调节税应在项目所在地由建设单位负责办理纳税手续和缴纳税款,由项目所在地税务机关就地征收。

      (7)固定资产投资方向调节税的减免

      按照国家规定不纳入计划管理、投资额不满5万元的固定资产投资,固定资产投资方向调节税的征收和减免由省、自治区、直辖市人民政府决定。

    

      2.印花税

      印花税,是指对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。

      (1)印花税的纳税人

      在中华人民共和国境内书立、领受《印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人。具体包括立合同人、立账簿人、立据人、领受人。

      (2)印花税的征税范围

      现在只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收印花税,具体包括五类凭证:经济合同、产权转移书据、营业账簿以及权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。

      (3)印花税的计税依据

      印花税根据不同征税项目,分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。

      ①从价计税情况下计税根据的确定。各类经济合同,以合同上记载的金额、收入或费用为计税依据;产权转移书据,以书据中记载的金额为计税依据;记载金额的营业帐薄,以实收资本和资本公积两项合计的金额为计税依据。

      ②从量计税情况下计税依据的确定。实行从量计税的其他营业帐薄和权利、许可证照,以计税数量为计税依据。

      ⑷印花税的税率。

      现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率。比例税率有五档,即千分之一、千分之三、万分之五、万分之三和万分之零点五。适用定额税率的是权利许可证照和营业帐薄税目中的其他帐薄,单位税额均为每件五元。用于房地产产权转移书据,税率为万分之五;房屋租赁合同税率为千分之一;房屋买卖合同税率按照合同所载金额的万分之三。

      (5)印花税应纳税额的计算

      应纳税额=计税金额×适用税率

      按定额税率计算应纳税额的方法:

      应纳税额=凭证数量×单位税额

      (6)印花税纳税环节和纳税地点

      印花税应当在书立或领受凭证时贴花,一般实行就地纳税。印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额,购买并一次贴足印花税票(以下简称贴花)的缴纳办法。为了简化贴花手续,应纳税额较大或者贴花次数频繁的纳税人,可向税务机关提出申请,采取以缴款书代替贴花或者按期汇总缴纳的办法。

      (7)印花税票

      印花税票是缴纳印花税的完税凭证,由国家税务总局负责监制,应贴在纳税凭证上。其票面金额以人民币为单位,分为壹角、贰角、伍角、壹元、贰元、伍元、拾元、伍拾元、壹佰元九种。印花税票为有价证券。印花税票可以委托单位或个人代售,并由税务机关付给5%的手续费,从实征印花税款中提取。

    

      3.营业税

      营业税,是指对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。

      (1)营业税的纳税人

      营业税的纳税人,是在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。在我国境内转让土地使用权或销售建筑物及其土地附着物、从事房地产租赁或代理等相关业务的单位和个人,是营业税的纳税人。

      (2)营业税的计税依据

      营业税的计税依据,是提供应税劳务的营业额、转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额,统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和在价款之外取得的一切费用,如手续费、服务费、基金等。

      (3)营业税的税目税率

      营业税实行比例税率,建筑业、建筑安装、修缮装饰及其他工程作为为3%,租赁业为5%,销售不动产、建筑物及其他土地附着物为5%,从事房地产中介服务为10%。

    

      4.城市维护建设税及教育费附交

      (1)城市维护建设税。

      城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消费税(以下简称“三税”)为计税依据,凡缴纳“三税”的单位和个人,都应按规定缴纳城市维护建设税,对外商投资企业和外国企业目前暂不征收。

      城市维护建设税按区域设定不同的税率,纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。对跨地区经营、联合经营、临时经营的单位和个人,申报、缴纳城市维护建设税的地点和适用税率,应以缴纳“三税”的地点及当地规定的税率为准。

      (2)教育费附加

      教育费附加是为发展教育事业而征收的一种专项资金。教育费附加由税务机关负责征收,其收入纳入财政预算管理,作为教育专项资金,由教育行政部门统筹安排,用于改善中小学教学设施和办学条件。缴纳单位为缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人(缴纳农村教育事业费附加的单位除外),不包括外商投资企业、外国企业和外国人。教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据,附加率为3%(从事卷烟生产和烟叶生产的单位减半征收)。

      教育费附加的计算方法:

      教育费附加=计征依据×附加率

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