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上海房产律师:商业用房租赁合同转租的效力

作者:匿名 来源:互联网 阅读次数:1462 发表日期: 2013-03-16 17:46:01

    上海房产律师评析商业用房转租合同的效力
           近期,不断有当事人就商业用房的转租问题向本律师团队咨询,总体来讲其涉及了房屋租赁合同中承租人转租的合法性及效力问题,本律师团队分析如下:
    一、商业店铺整体转让 关于商业店铺的整体转让(含:店铺内实施、剩余一部分房屋租金等),一般当事人签订的是《店铺转让合同》,收取的费用性质是转让费,主要是店内设施另外包含一定期限的剩余房租。这种情况下,对于转让合同的效力应该分两方面来看:1、转让的店内设施等财产部分,转让合同符合法律规定应为有效;2、剩余房租所涉的房屋使用权,因出让人非产权所有人、产权所有人日后又没有追认,转让人属于无权处分,故,该部分的《房屋租赁合同》应归于无效。在处理这种《转让合同》的纠纷中,应当区分对待不同的情况,而不应该一概而论的有效或者无效。
    二、纯粹商业用房转租这种情况的处理相对简单,单纯使用房屋租赁方面的法律规定就可解决。承租人在出租人未同意且事后没有追认的情况下与次承租人签订的《房屋租赁合同》因承租人没有合法处分权的来源,故,该合同无效。按照过错原则去承担责任。 要提醒广大当事人注意的是;根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议的情况下,转租合同有效。
    在此,本律师团队特别对商业用房转租的效力问题作以上分析,望广大当事人在日常经济活动中能够妥善注意,维护自己的合法权益!

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