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房产新政实施的情况下,对已经签订房屋买卖合同的影响︱上海房产律师︱上海房产律师事务所︱上海房产律师网︱上海房产纠纷︱

作者:匿名 来源:互联网 阅读次数: 845 发表日期: 2013-05-01 22:06:09

    自从“新国五条”出台后,二手房交易强征20%高额个税的传言四起,虽然笔者认为“新国五条”中关于卖房所得征个人所得税的规定根本不“新”,但还是有许多买房卖房者不明就里。
          近期,笔者接到大量关于“是否会强制征收”、“已签合同中途,遭遇强征如何处理”、“尚未签合同该如何应对”。  
        首先我认为,根据“新国五条”及近期各地出台的细则,  “新国五条”并不是洪水猛兽,一刀切按差额20%强征个税并非“新国五条”的本意,核定征收在现实中不会取消。
        按差额20%征收个税之前早已存在,但对无法核实房屋原值的,按照核定征收(普通住宅按评估价1%,非普通住宅1.5%,拍卖房3%)。  
        对于已签订合同的,可区分情况做如下预防处理:
        1、合同约定按评估价过户申报核定纳税的,双方可以针对个税问题进行补充约定。
        比如约定:交易期间如必须按20%差额核实征收,由此增加的税费由双方另行协商承担,协商达不成一致意见的,解除合同,互不追究责任。
        2、合同未约定按评估价申报核定纳税,且约定交易价格为业主实收的,因20%个税属既有税种而非新税种,买方无权强迫卖方与其签订上述补充协议。   
        卖方可以合同并未约定核定申报为由,拒绝支付一旦核实征收而增加的税费。
        3、合同未约定按评估价申报核定纳税,如约定个人所得税由买方承担,则情况与第2项相同,买方无权强迫卖方与其签订补充协议。
        4、合同未约定按评估价申报核定纳税,如约定个人所得税由作为卖方的业主承担,情况与第2项完全相反。
        卖方无权强迫买方与其签订上述补充协议,买方可以合同并未约定核定申报为由拒绝支付一旦核实征收增加的税费。
        尚未签订二手房买卖合同的,签约时可以约定:
        1、本合同递件过户申报纳税时以政府评估价申请核定纳税;
        2、本合同约定的交易税费承担以政府按评估价核定征收为前提,交易期间如必须按20%差额核实征收,由此增加的税费由双方另行协商承担,协商达不成一致意见的,解除合同,互不追究责任。

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